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Ermittlung des Bodenwerts bei einer wesentlich höheren Geschossflächenzahl des zu bewertenden bebauten Grundstücks

Wenn ein ordnungsgemäß vom Gutachterausschuss festgestellter Bodenrichtwert für das zu bewertende Grundstück vorliegt, ist dieser gemäß § 179 Satz 1 BewG in Verbindung mit § 196 BauGB anzusetzen. Dabei muss das Finanzamt diesen grundsätzlich unverändert (unmittelbar) übernehmen. Der Wert von Grundstücken, die von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist jedoch nach den Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten. So entschied das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Az. 3 K 3006/20).

Der abgeleitete Bodenrichtwert sei dann auch der bewertungsrechtlich maßgebende Wert. Wertbeeinflussende Merkmale seien insbesondere Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung. Letzteres könne sich in der Geschossflächenzahl (GFZ) und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken. Insoweit sei zu prüfen, ob der Bodenrichtwert an eine abweichende mögliche bauliche Nutzung anzupassen sei. Eine Anpassung sei vorzunehmen, wenn die tatsächliche bauliche, nach dem im Zeitpunkt der Bebauung gültigen Baurecht zulässige und legale, Ausnutzung des Bewertungsgrundstücks mit einer GFZ von 3,28 als wertbildendes Merkmal erheblich von der für das Bodenrichtwertgrundstück angesetzten zonentypischen GFZ von 2,5 abweiche.

Eine baurechtlich legale tatsächliche Bebauung eines Grundstücks, welche hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung über dasjenige des Bodenrichtwertgrundstücks hinausgehe, indiziere die mögliche bauliche Nutzung in der Weise, dass eine Ableitung des Bodenwertes aus dem Bodenrichtwert, mittels der durch den Gutachterausschuss veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten (Erhöhung des Bodenrichtwertes), im Regelbewertungsverfahren regelmäßig geboten sei.